看樓市成交量要避開的誤區

1、沒有剔除保障房、限價商品房

樓市成交量的統計方式有很多，有總成交量、新房成交量、二手房成交量、新建商品房成交量等。很多購房者可能重點關注了總成交量或者新房成交量。其實，無論是總成交量還是新房成交量，其中都包含了保障房和限價商品房的成交數據。而保障房和限價商品房往往都是集中入市，短時間就可以影響成交量的走勢，并且保障房和限價商品房都不是普通購房者可以買的，所以它們成交量的多少也不具有代表性。因此，在看成交量時，要剔除保障房和限價商品房，尤其是在看新房成交量時，新建商品房的成交數據才是我們要重點關注的。

2、只看全市成交量

除了按照房產類別分類外，樓市成交量也會按照區域來分，即全市、分區域等。不少購房者只盯著全市總的成交量。其實，與全市總成交量相比，分區域的成交量更具參考價值，尤其是你想購買區域的成交量。因為各個區域由于政策不同、項目不同，成交量是千差萬別的。比如說主城區，新房少，房價高，可能一個月成交不了幾套。如果單月全市成交量出現下滑，那么對主城區的影響也不大。

房地產市場的泡沫逐漸膨脹

由于寬松的貨幣政策和積極的財政政策，導致購房需求激增。為了提振經濟，韓國央行將基準利率降至0.5%的歷史低位，并在這一水平停留了約一年半。但同時由于經濟部分封鎖，這期間完工上市的新房數量急劇減少，導致供給不足。

另一個刺激需求的因素則是所謂的逆周期房地產政策。為穩定房價，上一任總統文在寅執政期間推出了多輪抑制房地產市場的政策，包括限制購買用于出租的投資性房產，以及對持有多個房產的業主征收重稅等。

但這一系列政策卻起到了適得其反的效果，不但未能穩定房價，反而刺激那些還在觀望的潛在購房者們一窩蜂地涌入市場，試圖趕在政府進一步收緊政策，房價更大幅度上漲之前購入。這最終導致了追逐市場的瘋狂搶購潮。

國內的房價還有機會復蘇

隨著經濟的改善，家庭可能會減少風險厭惡，開始考慮其他投資機會。

在不同的資產類別中，住房仍是中國家庭的首選。盡管份額逐漸下降，但住房仍然是最主要的資產類別，占2019年所有家庭資產的40%(最新數據)，其次是股權資產(30%)和現金和存款(21%)。對于大多數沒有大量金融資產的中國家庭來說，住房仍然是對沖通脹最可靠的形式。

房價走勢：分化加劇，總體平穩

2023年，我們認為房價走勢將繼續呈現分化的特征，不同城市、不同區域、不同類型的房源將有不同的表現。總體而言，預計房價將保持平穩回暖的趨勢，但漲幅不會太大，也不會出現大幅波動。根據一些機構的預測，2023年全國商品房銷售價格指數同比增速可能在-5%到0%之間，一線城市和部分熱點二線城市可能有小幅上漲，三四線城市和部分去庫存壓力較大的城市可能有小幅下跌。

影響房價走勢的因素有很多，其中最重要的是供需關系。2023年，我們認為房地產市場的供需關系將會有所改善，但仍然存在一定的失衡。在供給方面，由于房企去杠桿、去庫存、提質增效等因素的影響，土地市場和開發投資將保持較低水平，新開工面積和新供應量將有所減少。在需求方面，由于經濟回升、收入增長、人口流動等因素的影響，剛需和改善型需求將有所恢復和增加，但投資型需求將受到限購、限貸、限售等政策的制約，難以大幅增長。因此，我們認為2023年房地產市場的供需矛盾將有所緩解，但仍然存在結構性失衡。